深圳回迁房值得买吗

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深圳回迁房值得买吗

深圳作为全国楼市的，价格变动对全国楼市预期影响非常深刻，因此，在之后的利好来临之际，楼市调控政策再次加码，祭出楼市大招——限售！深圳作为全国金融和政策灵活的城市，限售的推出确实出乎笔者预料，不过即便如此，摇号选房依然是未来一手住宅出售的主流渠道之一，毕竟深圳太好，预期太强，打新依然有确定性利差。

不过打新依然比较难，即便政策先堵死了企业买房的办法，而后基本堵死了离婚买房的办法，因为毕竟打新全人类都知道，这种确定性的利差会被稀释。淘二手房难度也比较大，因为限售会在存量市场减少供应，换房的人也会变少。此外，一二手房还有一个很大的弊端，就是名额和首付比例，首付动辄就是5成7成，首付低也200万。

那么，除了打新或者淘二手房之外，是否有新的渠道让自己的财富保值增值，而且还非常安全？毕竟深圳作为粤港澳大湾区的龙头，深圳的城市成长太快了，不动产作为城市成长主要价值体现，预期只会短时间内被政策干扰。那么该怎么投圳，该如何跟上深圳的城市发展享受深圳发展带来的红利？答案很显然，就是我们推荐的深圳回迁房。

近推出了多个项目的回迁房。市场反响热烈、购买热情高涨，但由于房价太低，利润太高，有一些投资者内心充满疑虑，他们都在问?

房子交易安全吗?

答：房子交易安全，交易流程是先向淘房会支付5万诚意金，淘房会再向原村民报备，原村民再向村委报备，村委则向开发商报备，整个过程一周内完成，即可与开发商签定正式回迁房补偿协议，然后再付款。

 确定是商品房吗?

答：确定是的商品房，这种案例并不鲜见，早就普及整个深圳了，比如早期的岗厦村、田面村、蔡屋围村、大冲村等不胜枚举。这些村在拆迁之前，当时都有许多村民把自己的房子卖给外地人，如今，这些外地人当时买到的农民回迁房早已变成红本商品房，身价倍增，个个赚得盆满钵满，充分享受到深圳城市更新二次再开发的红利。因此，淘房会才大力推荐。但请会员朋友们放心，凡是经过获批拆迁旧改的、所有区域的回迁房后在交楼时都会变成商品房，这是常识问题，不必担心。

这么赚钱为什么还要卖呢?

答：因为村民家家户户都拥有1000-2000平左右的回迁房指标，钱对他们来讲不是，且钱也是永远赚不完的，如果手里缺乏现金，留着再多的房子也没有意义。于是，部分村民就会拿出几百平的回迁房指标卖掉变现，然后打打麻将、旅旅游、看看五彩斑斓的世界。再说，开发商也明知道房价还会上涨，但当年万科、招商、京基等地产公司为什么要几千元/平米卖房呢，留着现在卖10万/平米多好呀。但有句话是流通产生价值，所以，开发商卖房也就可以理解了，而村民们卖房就得到了充分的诠释。

确定是住宅吗?

答：确定是住宅。这些在开发商提供的【拆迁补偿协议合同】中都有明文规定，毫无争议可言。

确定能过户到我的名下吗?

答：确定可以过户到私人散户买家的名下，不管你有无名额购买，不管你目前持有多少房产都能够购买，而且不占用你现有的购房指标。具体过户的流程是村委向开发商报备，开发商与散户买家签署回迁房补偿协议后，将会根据协议内的姓名、身份证号码等资料向房管局备案。交房后，房管局会根据开发商提供的资料制作房产证，确定是红本住宅商品房

户型怎么选?

答：户型是根据自己需要的面积匹配，比如想买大三房则选100平米左右，届时等户型公开后再来挑选，如果没有100平米的户型可以选择，则选择贴近100平米的面积，如106或95平米。根据合同的约定，实行多退少补原则。

朝向与楼层怎么选?

答：目前不确定那个朝向与楼层，待交楼时与众多的回迁户进行统一选房，采取公开、公平、公正的抽签形式进行，完全靠运气，运气好抽到朝南的则会比较值钱，至少比市场价会高出5%左右，抽到朝西北的也不能有意见，城市更新旧改的回迁房就是这个游戏规则，你既然选择了购买旧改回迁房就得接受。

如果烂尾怎么办?

答：城市更新旧改的回迁房不存在烂尾。

其一，品牌，信心标志。你有听说过星河、万科等开发的房子存在过烂尾的现象吗?市场从来都是收购中小品牌的烂尾楼，不曾看见一线的房子烂尾被人收购。

其二，旧改回迁房开发商在对旧改房拆迁之前需要向当地打10%以上的金。不怕一万，就怕万一，万一开发商中途出现了资金危机怎么办，这时就会拿出开发商早期被监管的金进行输血，确保回迁户的房子建好，顺利交楼。否则，回迁户村民一闹事，当官的日子就不好过了，维稳是一项政治任务。因此，在实力、品牌、金、监督等多项措施叠加下，开发商的旧改回迁房根本不存在烂尾的可能性。

如果合同期内交不了楼怎么办?

答：交楼一事确实不能，即使去买市场上的新房，发展商也不能交楼时间，要么延迟，要么提前，这是很正常的现象，这点务必理解。

但是，延迟交楼发展商的损失比我们更大，我们只是小投资，发展商才是大投资，试想，几十个亿投下去了，如果开发的时间周期拉长，那开发商的财务成本将陡然增加，要知道，任何开发商都需要快速销售，快速回笼资金，减少财务压力。另外，本地的回迁村民也会找开发商的麻烦，根本用不着我们这些小众群体的投资客出头，村民是占有回迁房数量的主体，他们比我们更急，会监督好开发商，再说，旧改房也占有一定的比例。因此，不论从开发商本身的利益出发，还是从回迁村民的利益出发，开发商都有迫切加快工期的需要，不可能为了我们区区几十上百户回迁房的投资客去拖延交楼时间。要知道，开发商、村民、、我们四方是一条船上的命运共同体。

其实，深圳回迁房很早就开始在市面通，现已发展为是一种非常成熟的市场行为，内部有着一套非常完善的运作方式和交易模式。只不过早些年的回迁房，体量相对比较小，资源一经放出，村民内部的亲戚朋友就足够消化了，流入市场的基本也是内部消化。随着近几年深圳的存量土地的开发超过新增土地供应，城市更新（俗称“旧改”）作为存量土地供应的重要来源，慢慢有了规模，市场上的流通也越来越多。2013年以后，回迁房在深圳土著的圈子中，已经家喻户晓。而且关于回迁房，我们也介绍的不少，很多会员朋友也自己调查了很多，今天我们就会员提出的问题再做一次统一解答。该如何选择回迁房？ 

1、通过开发商发放的拆迁政策中对回迁房性质的说明或者去住房和城乡建设查询确定回迁房的性质；

2、要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实（在村委、开发商以及测绘公司三部门核实）；

3、明确该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁，不投资危房改造；

4、明确该回迁房所占用土地是划拨用地还是出让用地，如果是划拨用地在办理回迁房的产权过户手续时需由买受人补交土地出让金；

此外，还有一些问题。

1、关于选房。统一抽签选房，回迁先选，商品房后售卖。

2、关于质量问题。村民回迁的房子并不是集中于同一栋，村民选完房后，剩余房源再作为商品房上市销售，因此不用担心回迁房的户型和朝向以及质量。

3、关于不动产证。很多购房者担心回迁房红本和商品房的红本有区别，其实两者不同在于回迁房备注写的是拆迁赔偿所得，而商品房的备注是购买所得，法律效益并无不同。回迁房和商品房的不动产证统一由开发商办理的，开发商统一补交地价，买方只需要配合提供资料即可，这个在深圳2009年城市更新法已经有规定。

综上，回迁房差不多可以等同于期房，在同等安全级别下的优势是回报高，有翻倍的确定性利差，并且不需名额，但也有劣势，劣势是周期在3-5年，而且不能贷款。

更多细节一篇文章也不能解释全面，深圳回迁房资讯旧改多年，指导和规避风险。

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